Gayrimenkul Yatırım Fonu Katılım Payı Sahibinin (Yatırımcının) Hak ve Yükümlülükleri

Gayrimenkul Yatırım Fonuna (“GYF”) yatırım yapan yatırımcının hakları ve borçları öncelikle Sermaye Piyasası Kanunu (“Kanun”), III-52.3 sayılı Tebliğ (“GYF Tebliği”), ilgili fonun içtüzük ve ihraç belgesinde düzenlenmektedir.

Genel İşlem Koşulları, vekalet akdi gibi genel nitelikteki hususlarda ise Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili düzenlemeleri kapsamında yorum yapılması gerekmektedir.

İşbu bilgi notunda, katılım payı sahibinin (bundan sonra “Yatırımcı”) hak ve yükümlülükleri mevzuat ve doktrin çerçevesinde açıklanmaya çalışılacaktır.

Yatırımcıların Yükümlülükleri

Yatırımcının kurucuya karşı en temel borcu, katılma belgesinin değerinin tamamını peşin ve nakit olarak kurucuya ödemektir. Nitekim yalnızca payın belirtilen değerinin ödenmesi ile katılım payları yatırımcıya tevdi olunmaktadır.

Ayrıca genel olarak –ilgili Fon belirtmiş ise- İç Tüzükte ve GYF Tebliği’nin 26/2. Maddesi uyarınca kurucu tarafından alınacak bir yönetim kurulu kararı ile yatırımcılara performans ücreti ödeme yükümlülüğü getirilebilmektedir.

Bu halde Yatırımcı, kendisine en uygun vasıtalar ile bildirilmiş olması ve yönetim kurulu kararı alınmış olması şartlarının bulunması halinde performans ücreti ödeme mükellefiyetindedir.

Yatırımcı, satın aldığı katılma paylarını, satın alma tarihinden itibaren bir yıl gibi ihraç belgesinde düzenlenen bir süreden önce Fon’a iade edememektedirler. (Bu husus genellikle GYF İhraç Belgesi’nde düzenlenmektedir.)

Yatırımcılar ayrıca, katılım paylarının elde edildikten sonraki ilk bir yıllık sürenin bitiminden sonraki 5 yıl gibi bir süre içinde fona iade edilmek istenmesi halinde, ilgili yatırımcının fona iade etmek istediği katılma payının ilgili gündeki değeri üzerinden belirli bir komisyon ödeme yükümlülüğü altına alınmaktadır. (Bu husus genellikle GYF İhraç Belgesi’nde düzenlenmektedir.)

Yatırımcıların Hakları

Payların Fona İadesi (Geri Satım Hakkı)

Yatırımcı, istediği zaman uhdesindeki katılım payını kurucuya iade ederek fon portföyündeki payının nakden ödenmesini sağlayan geri satım hakkına sahiptir. Geri satım hakkının kullanılması yatırımcı ile kurucu arasındaki hukuki ilişkiyi de sona erdirmektedir.

Katılma payının fona iadesi, yatırımcıların paylarının ihraç belgesinde belirlenen esaslara göre fona iade edilmek suretiyle nakde çevrilmesi veya paylarına karşılık gelen gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı hakların yatırımcılara devredilmesi suretiyle gerçekleştirilebilir.

Fona iade hakkı, içtüzükte fonun likidite sorunu yaşamaması için 1 yılı aşmamak şartıyla kurucu tarafından ertelenebilmektedir.

Yatırım fonlarında, fon içtüzüğünün temel teşkil ettiği yatırım fonu sözleşmesinin / yatırımcı sözleşmesinin standart niteliği gereği, Yatırımcılar’ın sözleşme şartları üzerinde pazarlık etme hakları olmadığı gibi fonun işletimi hakkında söz sahibi olmaları da söz konusu değildir.

Dolayısıyla Yatırımcılar’ın fon kurucusu karşısındaki bu zayıf durumlarını dengelemek amacıyla fonun işletilmesinden memnun olmayan Yatırımcılar’a geri satım haklarını kullanarak fondan ayrılma imkânı tanınmıştır.

Fon Paylarının Yatırımcılar Arasında Devri

Katılım payını devretmek isteyen nitelikli yatırımcı, herhangi bir sebep ile yine başka bir nitelikli yatırımcıya katılım paylarını devretme hakkına sahiptir. Bunun için devralan kişi ve/veya kuruluşun da nitelikli yatırımcı olduğuna ilişkin bilgi ve belgeleri devir işlemlerini yürüten kuruluşa iletmesi zorunludur.

Ancak bu devirler, fon bilgilendirme dokümanlarında kurucu tarafından belirtilmiş olmak kaydıyla kurucu veya yöneticinin onayına bağlanabileceği gibi tamamen de sınırlandırılabilir.

Kar Payına Katılım

Fon portföyündeki menkul kıymetlerden elde edilen gelirlerin fonun portföy değerine eklenmesi ve buna bağlı olarak da katılma paylarının değerlerinde artış meydana gelmesi söz konusudur.

GYF Tebliği’nin 27. Maddesi “Fon ihraç belgesinde yer verilen esaslar çerçevesinde fon tarafından katılma payı sahiplerine kar dağıtabilir.” hükmünü haizdir.

Kısacası, Fon’da oluşan kar ve nakit durumu dikkate alınarak, Kurucu Yönetim Kurulu kararıyla belirlenen tarihlerde, nakit kar payı dağıtılmaktadır.

Yatırımcı’nın geri satım hakkını kullanmasıyla eğer portföyde bir artış söz konusu ise kâr payı alma hakkı alacak hakkına dönüşmektedir. Katılma belgesinin fon portföyündeki pay değeri, katılma belgesinin satım fiyatını belirler. Bu fiyat fon toplam değerinin tedavüldeki katılma belgelerini kapsadığı pay sayısına bölünerek tespit edilir. (GYF Tebliği, m. 15) Dolayısıyla kâr payı dağıtımında fon payı temel kıstas olarak alınır.

Tasfiye Sonu Oluşan Nakit Fazlasına Katılım

GYF Tebliği’nin 32. Maddesine göre fonun sona ermesi veya tasfiyesinde, Sermaye Piyasası Kurulu’nun yatırım fonlarına ilişkin diğer düzenlemeleri kıyasen uygulanmaktadır.

Bu sebeple bu konuda öncelikle Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-52.1), ardından içtüzük ve ihraç belgesindeki hükümler uygulanarak fon tasfiye edilecektir.

Tasfiye hallerinin vukuu bulması halinde Fon mal varlığı, içtüzük ve izahnamede yer alan ilkelere göre tasfiye edilir ve tasfiye bakiyesi katılma payı sahiplerine (Yatırımcılar’a) payları oranında dağıtılır.

Tasfiye durumunda yalnızca katılma payı sahiplerine ödeme yapılabilir. Fesih ihbarından sonra yeni katılma payı ihraç edilemez. Tasfiye anından itibaren hiçbir katılma payı ihraç edilemez ve geri alınamaz. (III-52.1 sayılı Tebliğ madde 28/2)

Bilgi Alma Hakkı

Yatırım fonlarında fonun işletilmesine ilişkin talimat verme ve denetim hakkı bulunmayan katılma belgesi sahiplerine kamuyu aydınlatma ilkesi çerçevesinde sınırlı da olsa fonun işleyişi hakkında bilgi alma hakkı tanınmıştır.

Bu kapsamda SPKn. m. 16/A ve GYF Tebliği’nin 35. maddesinde çeşitli hükümlere yer verilmiştir. Ancak bu düzenlemeler kurucu tarafından günlük, aylık ve yıllık raporların düzenlenmesine ilişkin hükümler olup katılma belgesi sahibine istediği her an bilgi alma ya da denetleme yapma hakkı tanımamaktadır.

Bunun sebebi her fonda binlerce katılma belgesi sahibinin bulunması sebebiyle her birinin bilgi alma talebinin fon tarafından güçlük arz etmesi ve katılma belgesi sahiplerinin fonun gereği gibi işletilmemesinden kaynaklanan herhangi bir yükümlülüklerinin bulunmamasıdır.